QUELLES SONT LES DROITS SUR LE BIEN VENDUS EN ISRAËL?
En Israël, l’acquisition d’un bien immobilier ne se fait pas forcément sous la forme de l’acquisition d’une propriété privée. En fait, plusieurs formes de droits existent sur les biens immobiliers et leur forme dépend de la façon dont les droits, qui vous sont vendus, sont inscrits dans les différents registres existants, comme détaillé par la suite. Ces “droits sur le bien”, tel que nous les nommerons, in REM en droit continental, peuvent être, en Israël, de la nature suivante:
- Pleine propriété: dans ce cas, le terrain et ce qui est construit dessus vous appartiennent pleinement, et tout droits futurs de construction sur le terrain vous appartiendront;
- Copropriété et propriété commune: dans ce cas, le terrain appartient à un groupe de personne (généralement les propriétaires des appartements de l’immeuble ou de la maison construite sur le terrain) et tous droits futurs de construction appartiennent à la copropriété ou à chaque copropriétaire au prorata de sa quote-part dans la copropriété ;
- Bail quasi-emphytéotique: (= bail à longue durée pour 49 ou 98 ans, ou pour 99, 120, 150 ou 999 ans) : ce type de propriété revêt un aspect quasi locatif puisque le
nu-propriétaire du terrain peut être l’Etat d’Israël, une des Eglises,… et c’est le “droit à jouir du bien” qui est acheté. La jouissance du bien n’est pas affectée, en général, par ce type de propriété, bien que dans certains cas, l’autorisation du nu-propriétaire est nécessaire pour la revente du bien immobilier.
Rappelons qu’un bien immobilier en Israël peut être inscrit (“Inscription”) de différentes façons:
- Inscription de Droit au Fichier immobilier du cadastre (“Tabo”, terme Ottoman) et équivalent au Registre des Hypothèques; c’est l’inscription courante dans la plupart des ventes de droits immobiliers. Tous les types de droits immobiliers y sont inscrits.
- Inscription légale à l’office de l’Autorité des Domaines (“Reshut Mekarkée Israel”); celle-ci administre certains domaines au nom de l’état d’Israël et les biens immobiliers inscrit sont la propriété de l’Etat. Le type de droit immobilier est de forme “bail quasi-emphytéotique”.
- Inscription contractuelle, auprès des bureaux des Sociétés de construction reconnues comme « Sociétés de Logements »; seuls les terrains n’ayant pas encore été inscrits dans un registre officiel et étant administrés par une société privée reconnue – sont inscrits de la sorte.
- Inscription contractuelle de fait, ou auprès de certains cabinets d’avocats investis à cet effet.
Ces inscriptions sont tantôt cumulatives, tantôt alternatives ou tantôt exclusives, mais restent primordiales. Pour simplifier, nous parlerons “d’inscription”.
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